Jahrelang zeigte der Trend bei Wohnimmobilienpreisen bundesweit in fast jedem Preissegment nach oben. Doch seit steigenden Zinsen, Energie- und Materialpreise sowie Inflation und mangelnde Materialverfügbarkeit das makroökonomische Umfeld prägen, herrscht Unsicherheit sowohl bei Immobilienverkäufern als auch -käufern.
Wie viel ist meine Immobilie aktuell noch wert? Und wann ist der richtige Zeitpunkt zum Verkauf? Kaufe ich zu teuer? Oder soll ich noch warten und auf sinkende Preise setzen? Wenn ja: Wie lange?
Nach Angaben von Sotheby´s International Realty in Deutschland ist die Preisfindung im Segment der Premiumimmobilien in dem derzeit geänderten Marktumfeld sowohl herausfordernd als auch beratungsintensiv: „Der Markt hat sich in diesem Jahr von einem Verkäufer- hin zu einem Käufermarkt gedreht. Dieser Marktumschwung geschah in kürzester Zeit. Viele Eigentümer haben sich aber noch nicht darauf eingestellt, dass Preise auf dem Vorkrisen-Niveau zum Teil nicht mehr realisierbar sind.“
Das bestätigen auch die 13 Partnerunternehmen vom Deutschen Anlage-Immobilien Verbund (DAVE) und beobachten, dass der Immobilienmarkt eine weiterhin kräftige, aber selektive Nachfrage verzeichnet. So sei die Liquidität für Ankäufe in allen Immobilienanlageklassen, so auch beim Wohnen, vorhanden, allerdings mit unterschiedlichen Erwartungshaltungen an das Preis-Leistungsverhältnis. Grundstücke und Bestandimmobilien für Projektentwicklungen, aber auch zur Anlage seien nach wie vor gut nachgefragt. „Die Kunst ist, aktuell herauszufinden, welcher Preis realistisch ist in einer solchen Umbruchsituation“, sind sich die DAVE-Partner einig.
Zudem würde die aktuelle Energie-Krise – mit u.a. steigenden Heiz- und Stromkosten – den Immobilienmarkt weiterhin noch stärker teilen. Deswegen gehen die DAVE-Unternehmen davon aus, dass bei energieeffizienten Wohnimmobilien die Kauf- und Mietpreise weiterhin auf einem hohen Niveau verharren werden oder sogar noch steigen könnten. Im Gegensatz dazu würden nicht modernisierte Bestandsimmobilien unter einen noch stärkeren Druck geraten. Sie seien bei der Preisfindung aufgrund der aktuellen Entwicklungen vorsichtiger zu bewerten und weisen demnach einen höheren Prüfungs- sowie Beratungsbedarf auf. Perspektivisch rechnet DAVE mit einer stark erhöhten Nachfrage nach energetischen Immobilien – sowohl im Neubaubereich als auch bei Revitalisierungen von Bestandsgebäuden.
Nach Angaben der Partner von Sotheby´s International Realty sei aktuell ein Sinken der Preise für Premiumimmobilien um 10 bis 15 Prozent festzustellen. Das gelte jedoch nicht für Top-Objekte in entsprechenden 1A-Lagen, die weiterhin ein stabiles Preisniveau verzeichnen: „Der Markt ist nicht mehr so eindeutig wie noch vor einem Jahr. Unsere Beratung ist demnach besonders bei Eigentümern im Bereich der realistischen Kaufpreisbewertung gefragt. Wichtig ist, dass Objekte nicht zu hochpreisig im Markt angeboten werden, um lange Vermarktungszeiten und damit eine unvorteilhafte Objektperformance zu vermeiden, die dann unweigerlich zu Kaufpreisreduzierungen führen könnte.“ Auch Sotheby´s International Reality verzeichnet dabei einen Marktumschwung, da eine hohe Nachfrage nach energieeffizienten Wohnimmobilien ohne Modernisierungsbedarf bestehe.
Prinzipiell seien die Erwartungen an die seriöse und realistische Beratungs- und Bewertungskompetenz durch Maklerunternehmen enorm gestiegen. Potenzielle Käufer erwarten zunehmend, dass ihre Interessen mehr im Vordergrund stehen. Insgesamt stellen alle Partner von Sotheby´s International Realty fest, dass die Vermarktungszeiten bei Transaktionen zunehmen. Sie gehen auch für das nächste Jahr davon aus, das sich dieser Anpassungsprozess auf dem Markt für Premiumimmobilien fortsetzen werde.
Das sieht auch DAVE so und geht für den Immobilienmarkt insgesamt davon aus, dass aufgrund der Kriegs- Inflations-, Zins- sowie Energie-Unsicherheiten und einer damit verbundenen Schockstarre, sich der Markt neu sortieren und strukturieren werde. Die Verbundpartner erwarten deswegen keine Zeitenwende hin zu einem komplett rückläufigen Markt und prognostizieren hingegen, dass es Preiskorrekturen geben werde. Dabei differenziere sich der Markt sektoral und standortabhängig aus. Zudem werde sich der Immobilienmarkt der Zinsentwicklung anpassen, Nachsehen dabei hätten weniger Eigenkapital-starke Investoren.
Generell sei die Nachfrage nach Immobilien ungebrochen hoch, besonders in vitalen Standorten mit hoher Wirtschaftsleistung. Die Frage sei, wer sich energieeffiziente Immobilien – sowohl auf der Mieter- als auch Investorenseite – leisten könne, betont DAVE. Die Zeiten, in denen es eine Aussage zu dem „einen“ Immobilienmarkt gebe, seien vorbei, sind sich die DAVE-Partner einig.
